Cuốn sách "Abundance" và góc nhìn của giới cánh tả cấp tiến

Tôi đã nỗ lực không ít lần để khiến Ezra Klein lắng nghe mình nhưng bất thành. Anh cùng Derek Thompson vừa cho ra mắt cuốn sách quan trọng “Abundance” (Sự phong phú), trong đó nêu bật các rào cản về sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên, họ vấp phải sự phản đối từ phe tả cấp tiến, lực lượng luôn quy mọi hệ lụy tiêu cực cho quyền lực thị trường của các tập đoàn.

Phần lớn chỉ trích xoay quanh việc “giải mã” lại khủng hoảng tài chính 2008. Klein và Thompson thiếu câu trả lời thuyết phục bởi họ chưa nhận thức được tác động của cuộc siết chặt tín dụng nhà ở sau khủng hoảng.

Nếu hiểu đúng quy mô cũng như hậu quả của cú siết tín dụng này, lập luận của họ sẽ vững chắc hơn nhiều. David Dayen (The American Prospect) thẳng thừng chất vấn Thompson:

“Năm 2006, Mỹ xây mới hơn 2 triệu căn. Ngay sau đó chúng ta rơi vào thời kỳ suy thoái xây dựng sâu nhất lịch sử hiện đại. Nhà ở đơn lập phải mất hơn một thập kỷ mới hồi phục, còn chung cư – vốn không dính đến bong bóng – cũng mất tới 5 năm.”

Ông lập luận không hề có “bức tường” phân vùng mới nào dựng lên sau 2006; điều thực sự xảy ra là bong bóng tài chính sụp đổ sau giai đoạn buông lỏng giám sát. Hệ quả: hàng trăm nghìn công nhân xây dựng mất việc, hàng ngàn doanh nghiệp phá sản – vết sẹo kéo dài đến hôm nay.

Dayen quy trách nhiệm sụt giảm xây dựng cho sự bùng nổ cho vay trước đó, còn độ dai dẳng của suy thoái ông gán cho “liên minh ngầm” giữa các đại gia xây dựng. Thực tế, cả hai hiện tượng đều bắt nguồn từ việc hơn 1/3 khả năng tiếp cận tín dụng – nền tảng của hệ thống sau New Deal – bị rút lại đột ngột. Klein và Thompson không thấy được mắt xích này, nên không thể phản biện đích đáng; suốt 17 năm qua chưa có lời giải thay thế thỏa đáng nào lấp đầy khoảng trống lý luận.

Tôi hoàn toàn không trách họ; lỗi thuộc về nền học thuật chưa gióng lên hồi chuông. Tôi chỉ tiếc mình chưa thể giúp họ “nhìn thấy con voi” đang đứng sừng sững giữa phòng – thứ có thể biến bài lập luận của họ thành vũ khí mạnh mẽ hơn rất nhiều.

Nghiên cứu của Glaeser và Gyourko

Thật trớ trêu: như David Dayen nhận xét, hai học giả hàng đầu về phân vùng đô thị này vẫn lảng tránh “con voi trong phòng”, ngụ ý rằng sau 2006 có lẽ chính quy định phân vùng đã đổi thay.

Trong phần tóm tắt nghiên cứu mới, Edward Glaeser và Joseph Gyourko viết: “Tốc độ tăng trưởng nhà ở mới đã giảm và hội tụ trên nhiều vùng đô thị; giá leo thang mạnh nhất ở những nơi nguồn cung mới sụt giảm sâu nhất.”

Điều đó đúng. Trong 17 năm qua, nhà giá thấp hầu như quá rẻ vì khoảng 20 triệu gia đình đột ngột bị loại khỏi thị trường tín dụng; hệ số co giãn cung trở nên gần như cố định từ Kalamazoo đến Phoenix. Thế nhưng Glaeser và Gyourko – dường như không hề hay biết – vẫn đưa ra một lập luận không liên quan:

“Mô hình cho thấy ước tính co giãn cung dài hạn rất khó, vì các biến làm địa điểm hấp dẫn hơn sẽ thay đổi thành phần cư dân, qua đó chi phối việc cấp phép.”

Vấn đề của sự thông minh sáng tạo là bạn luôn có thể dựng một lý thuyết khác để che khuất con voi. Và điều ấy sẽ bớt khó chịu nếu ít nhất một người phản biện nắm được thay đổi chính sách thảm khốc nhất trong một thế hệ.

Tiền thuê nhà tại Kalamazoo đã tăng luỹ kế 28 % từ 2015 sau khi 2/3 thị trường xây dựng địa phương sụp đổ. Dayen đổ lỗi cho các tập đoàn; Klein và Thompson nhún vai; Glaeser và Gyourko gợi ý rằng có lẽ Kalamazoo bỗng hấp dẫn hơn và cơ cấu dân cư đổi khác, làm quy trình cấp phép bị ảnh hưởng. Con voi khiến mọi lập luận trở nên gượng gạo.

Dẫu vậy, phải khen Glaeser và Gyourko vì thẳng thắn nêu thiếu hụt 15 triệu đơn vị nhà. Khoảng trống này hoàn toàn nằm ở phân khúc nhà một gia đình so với xu hướng tiền 2008, do cuộc siết chặt tín dụng. Họ ghi nhận sụt giảm xây dựng xuất hiện chủ yếu ở “các khu điều tra dân số giá vừa–cao, mật độ thấp, ngoại ô”. Dễ hiểu: đến 2014, xây dựng căn hộ đã phục hồi mức tiền 2008, nhưng nhà một gia đình vẫn giảm hơn 60 % vì tín dụng bị bóp nghẹt.

Mỗi thành phố là một Ngôi sao

Họ phân tích sáu vùng đô thị và nhận xét: "Xuyên suốt gần ba phần tư thế kỷ khảo sát, Detroit và Los Angeles luôn xếp cuối về tăng trưởng ròng số căn hộ. Dữ liệu giá nhà cho thấy đà tăng yếu của Detroit phản ánh cầu hạn chế, còn mức tăng thấp của Los Angeles bắt nguồn từ nguồn cung bị bóp nghẹt."

Kể từ khi tín dụng nhà ở bị siết lại, đường giá nhà của Detroit và Los Angeles “đồng điệu” một cách kỳ lạ; tăng trưởng dân số tích luỹ của hai thành phố cũng gần như trùng khớp.

Chính cú siết tín dụng đó đã ép tỷ lệ xây mới của Detroit tụt xuống ngang Los Angeles—một mức không đủ duy trì nguồn cung cho dân số ổn định.

Kết quả, giá nhà ở cả hai nơi bị dồn lên bởi vòng xoáy lạm phát tiền thuê. Các hộ nghèo phải gánh chi phí thuê tăng liên tục để tránh mất chỗ ở; khi nguồn cung không kịp đáp ứng tốc độ hình thành hộ, họ buộc phải “hy sinh” hầu hết thu nhập chỉ để giữ mái nhà.

Lý do rất đơn giản: thiếu nhà nghiêm trọng, nên các gia đình chấp nhận trả bất cứ giá nào để giữ chỗ. Hiện tượng từng chỉ thấy ở những “thành phố ngôi sao” như Los Angeles giờ đã lan rộng toàn quốc. Thị trường giờ phản chiếu mức chịu đựng tối đa của hộ gia đình cận biên trước khi họ phải rời đi hoặc rơi vào vô gia cư.

Ở tầng đáy của thị trường lao động, mức lạm phát tiền thuê về bản chất chính là toàn bộ số tiền mà họ kiếm được, trừ đi chi phí sinh hoạt kiếm được.

Trong khi cố lẩn tránh “con voi” đó, các tác giả ghi nhận rằng khu trung tâm mật độ cao vẫn tiếp tục dày đặc hơn, còn vành đai thưa dân thì dậm chân tại chỗ—rồi họ đối chiếu những biến động đó với xu hướng giá.

Cuộc siết chặt tín dụng nhà ở, nhà ở một gia đình và căn hộ

Họ phát hiện rằng vào giữa thế kỷ XX, những khu vực đô thị đắt đỏ và được ưa chuộng thường gia tăng mật độ khi người mới ùn ùn đổ tới. Tuy nhiên, khuôn mẫu này phai dần: kể từ 2010, mối liên hệ giữa giá địa phương và số dự án mới hầu như biến mất.

Điều đó dẫn họ tới giả thuyết: cư dân ngoại ô giàu có ngày càng khéo khóa van cấp phép ở cấp độ vi mô. Ý tưởng thú vị—và có lẽ đúng phần nào—nhưng tầm ảnh hưởng của nó đối với chi phí nhà ở hiện nay dễ bị thổi phồng chừng nào “con voi” siết tín dụng vẫn bị bỏ qua.

Việc giá cao không song hành với nguồn cung mới gần đây chủ yếu phản ánh cú sụp đổ xây dựng nhà một gia đình sau 2010 do tín dụng bị bóp nghẹt. Các khu vực quy hoạch căn hộ bỗng “gánh” phần lớn công trình mới, thường nằm trong vùng giá trị nhà và thu nhập thấp hơn.

Về dài hạn họ có thể đúng, nhưng trong giai đoạn hậu 2010, họ quá sa đà vào luận điểm. Nghiên cứu sáu đô thị lớn—Atlanta, Dallas, Detroit, Los Angeles, Miami, Phoenix—họ phân nhóm theo mật độ/giá và cộng dồn số căn mới từng thập kỷ từ 1970. Biểu đồ 5 cho thấy giai đoạn 2000 → 2010:

Xây dựng mật độ thấp giảm ~50 % ở cả khu giá cao lẫn thấp (khu giá thấp giảm nhẹ hơn).

Xây dựng mật độ cao tăng ~30 % ở cả hai dải giá, nhỉnh hơn tại khu mật độ cao–giá thấp.

Tính theo giá, cả khu giá cao và thấp đều mất ~30 % nguồn cung mới.

Có thể tồn tại câu chuyện dài hạn về ngoại ô giàu cản trở phát triển, nhưng dữ liệu thập kỷ vừa qua không đủ chứng minh: trước khi quy kết cho “vùng ngoại ô NIMBY”, cần kiểm soát tác động của cú bóp tín dụng.

Tóm lại, công trình ít đi ở khu mật độ thấp vì nhà một gia đình ít được xây; nhà một gia đình ít được xây vì tín dụng bị siết. Thế thôi.

Nghi ngờ về dữ liệu

Có vài trục trặc về dữ liệu. Việc kẻ ranh giới theo thập niên vô tình làm họ “vấp đá”, và họ không nhận ra vì cú siết tín dụng nhà ở nằm ngoài tầm quan sát. Họ chỉ nhìn vào ảnh chụp giá nhà tại các mốc giao thập kỷ, trong khi hoạt động xây dựng là dòng chảy liên tục.

Như tôi quan sát, họ hoàn toàn không hay biết. Họ thừa nhận thiếu hụt 15 triệu căn, nhưng dường như không thấy rằng phần lớn con số này—so với xu hướng tiền 2008—nằm ở phân khúc nhà một gia đình giá rẻ mà nhiều khu dân cư phải bán dưới giá thành suốt cả thập niên.

Còn một điểm lạ khác. Khi gạt bỏ mọi giả thuyết (trừ “con voi”), họ viết: “Giá tăng trên toàn đô thị phản chiếu khu nội đô bị hạn chế, đáng khao khát với giá cao và tăng, còn vùng ngoại ô ít hạn chế, kém hấp dẫn với giá thấp gần chi phí xây dựng.”

Để kiểm chứng, họ so sánh đường giá giữa khu đắt và rẻ rồi kết luận: “Giá nhà đã vượt xa tăng trưởng thu nhập bình quân, đặc biệt ở những nơi đắt đỏ.”

Hiểu theo cách đó: vì giá ở phân khúc cao tăng mạnh nhất trong khi nguồn cung mới tại các khu thưa dân, xa trung tâm giảm mạnh nhất, họ quy lỗi cho giới hạn cung ở ngoại ô, chứ không phải ở các khu trung tâm đông đúc, tiện nghi.

Dường như họ so sánh giá từng khu với thu nhập bình quân toàn vùng để tính chỉ số giá/thu nhập. Tôi không rõ sai lệch tới đâu, nhưng chắc chắn có.

Ở nơi cung bị bóp nghẹt, quy luật thường đảo chiều: khu giá rẻ bật tăng mạnh hơn, không phải khu đắt. Điều này rõ ràng, mạnh mẽ và lặp lại trong mọi bộ dữ liệu.

Chính mô hình đó là lý do bản tin Substack này tồn tại. Thật khó hiểu khi họ xoay dữ liệu để ra kết luận ấy—và kỳ lạ hơn là họ dường như không hề thấy bất thường.

Kết luận

Ở cả hai chiến tuyến — những người ủng hộ Abundance lẫn bộ đôi Glaeser & Gyourko — tác giả nhìn chung đều đứng về phía chính nghĩa. Mẫu số chung thôi thúc họ cầm bút là thực trạng mưu toan chính trị địa phương đang cản trở người Mỹ tiếp cận những nhu cầu thiết yếu; góc nhìn ấy là xác đáng và đáng trân trọng.

Song, để làm rõ và giảng dạy thấu đáo vấn đề này, không thể bỏ qua câu chuyện tín dụng nhà ở.

Đây chính là “điểm mù” của cả bốn tác giả. Khó tin hơn, bản thảo đã đi qua tay hàng chục sinh viên ưu tú, đồng nghiệp, phản biện, thảo luận viên, khán giả và biên tập viên mà vẫn giữ nguyên.

Dường như không ai nhận ra biến cố quan trọng nhất định hình thị trường nhà ở suốt nhiều thế hệ. Không một lời nhắc ngắn gọn: “Anh/chị đã tính đến tác động của việc thu hẹp tín dụng nhà ở tới giá nhà một gia đình và sản lượng xây dựng trong giai đoạn này chưa?”

Đây không phải sai sót của đôi ba cá nhân; đó là thất bại của cả một lĩnh vực nghiên cứu. Câu hỏi còn lại: từ đâu chúng ta có thể khởi đầu hành trình tích lũy tri thức một lần nữa?